L'avvocato risponde

Lo spinoso problema dei parcheggi condominiali. E se fosse colpa del costruttore?

Uno dei motivi di maggiore conflitto nei condomini è l’uso dei parcheggi all’interno delle aree comuni. È frequente, infatti, che gli spazi a disposizione per il parcheggio siano insufficienti per le esigenze di tutti i condomini. In tale situazione, a meno di non affidarsi al caso e lasciare che il primo arrivato occupi i posti liberi escludendo di fatto coloro che giungeranno dopo, è necessario interrogarsi su quale siano le possibili e legittime soluzioni del problema.

Il punto di partenza può essere l’art. 1102 del codice civile, che prevede per ciascuno la facoltà di servirsi della cosa comune (nel nostro caso i posti auto), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Tale norma, tuttavia, non è considerata inderogabile dalla giurisprudenza, che ha avuto modo di chiarire che il regolamento di condominio e le delibere assembleari adottate con le necessarie maggioranze possono stabilire limiti più rigorosi, a patto di non introdurre un vero e proprio divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. Questo è quanto ha stabilito anche una recente sentenza (del 29.01.2018) della Corte di Cassazione, per altro confermativa di un indirizzo consolidato, che ha ritenuta legittima una limitazione al parcheggio degli autoveicoli, nella fattispecie consistente nell’attribuzione ai condomini dell’esclusiva possibilità di effettuare soste temporanee, “per il solo tempo strettamente necessario al carico e scarico di persone e bagagli”, con rimozione coattiva a spese del contravventore in caso di violazione della regola.

Diversa sarebbe, evidentemente, l’ipotesi in cui si assegnassero in via definitiva i posti ad alcuni condomini escludendo completamente gli altri. In tal caso, in mancanza di un accordo unanime, si avrebbe una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, in violazione del principio sopra delineato.

Il problema, come detto, è abbastanza diffuso per quanto concerne gli stabili di antica edificazione e meriterebbe un approfondimento impossibile in questa sede. Ma che succede se a risultare originariamente insufficienti per il parcheggio di ciascun proprietario sono gli spazi condominiali in edifici che invece non sono di remota costruzione? A che altri rimedi può aspirare un condomino che si trovi sprovvisto di un posto auto?

Occorre a questo punto segnalare che la Legge Urbanistica (L. 17 agosto 1942, n. 1150) a seguito delle modifiche apportate prima dalla L. n. 7 del 1967 e poi dalla L. n. 246 del 2005, prevede una riserva obbligatoria di appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. In altri termini, in capo al costruttore esiste un preciso obbligo di predisporre posti auto in proporzione alla cubatura dell’edificio.

Ciò ha portato i giudici della Suprema Corte (con sentenza pubblicata nel febbraio scorso) ad affermare che “nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore”, lamentando il danno conseguente al mancato godimento del posto auto.

Potrebbe aprirsi uno spazio, quindi, per reclamare direttamente nei confronti di chi ha edificato l’immobile.

Avv. Cosmo Maria Gagliardi

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