L'avvocato risponde

Edifici deteriorati e responsabilità per mancata esecuzione dei lavori condominiali

Il presente articolo riprende alcuni temi dalla relazione dal titolo “Responsabilità dell’amministratore nell’omissione della manutenzione” svolta dall’autore in occasione della giornata di studio “Dal fascicolo del fabbricato alla manutenzione programmata” tenutasi il 31.01.2018 presso l’Università della Calabria.

Da qualche tempo si sente parlare sempre più spesso del “fascicolo del fabbricato”.

Si tratta di una sorta di carta d’identità degli edifici, la cui introduzione è allo studio del legislatore, tanto che già diversi disegni di legge, per vari motivi non approvati, ne hanno delineato le caratteristiche, a partire dal contenuto, fino all’obbligatorietà o meno della relativa adozione.

Una delle funzioni del cosiddetto fascicolo del fabbricato è proprio quella di individuare, assieme alle caratteristiche costruttive, le criticità degli edifici, anche nell’ottica di prevenire i danni – se non i veri e propri disastri – dovuti all’incuria in cui versano le strutture che hanno già qualche anno sulle spalle.

In attesa di una norma che imponga ai proprietari di eseguire un’analisi degli immobili, in ambito condominiale purtroppo capita spesso di trovarsi di fronte a questioni di un certo rilievo concernenti lo stato del fabbricato. Non è infrequente, infatti, imbattersi in edifici, pur fondamentalmente integri dal punto di vista della statica complessiva, che presentano però degli elementi, ornamentali, accessori o di rifinitura, pericolanti. Si va dal classico intonaco in fase di distacco, ai cornicioni o alle solette dei balconi ammalorati.

Chi deve prendersi cura di affrontare e risolvere il problema? In che modo? Quali sono le responsabilità dell’amministratore e quali quelle del condominio e dei singoli proprietari?

Non è possibile rispondere esaustivamente in questo spazio a tutti gli interrogativi, ma possiamo tentare di tracciare alcune linee basilari.

Intanto, come è ovvio, il condominio è responsabile, sia penalmente che dal punto di vista del risarcimento civile, per i danni che possono derivare dalla rovina di strutture di natura condominiale (tipico il caso dei cornicioni), mentre la responsabilità rimane dei singoli quando il bene, pur inserito nell’edificio, è di proprietà individuale. V’è poi la responsabilità dell’amministratore, che sui beni comuni deve vigilare.

Il discorso si complica quando i necessari lavori di manutenzione delle parti comuni non vengano approvati ovvero, una volta approvati, non vengano eseguiti (magari a causa della carenza di copertura finanziaria). Il rischio di questa impasse è piuttosto elevato. Si consideri, ad esempio e limitandosi al profilo penalistico, che nel caso tipico della caduta di calcinacci che provochi lesioni personali, in applicazione dell’art. 590 del codice penale, si può anche incorrere nella condanna della reclusione fino a due anni.

Spesso in condominio si tende a minimizzare il problema, ritenendo che tocchi all’amministratore attivarsi per risolvere la questione. Quest’ultimo, però, se è vero che ha l’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.) e che può ordinare lavori di manutenzione straordinaria a condizione che rivestano carattere urgente (e in tal caso deve riferirne nella prima assemblea: art. 1135 c.c.), non è invece tenuto ad anticipare le somme all’uopo necessarie e quindi nulla può essergli imputato dal condominio ove manchino i fondi nelle casse condominiali.

In capo ai singoli condomini, d’altro canto, permane l’obbligo, ribadito più volte dalla Corte di Cassazione Penale, di rimuovere la situazione pericolosa anche nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo.

E’ evidente, insomma, che anche in ambito condominiale la problematica non deve essere sottovalutata.

Avv. Cosmo Maria Gagliardi

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