CONDOMINIO: ANCHE I PROPRIETARI DEI NEGOZI CHE AFFACCIANO DIRETTAMENTE SULLA STRADA DEVONO PARTECIPARE ALLE SPESE PER LA MANUTENZIONE DELL’ANDRONE E DELLE SCALE CONDOMINIALI.

E’ frequente, nella vita di condominio, che sorgano questioni sulle spese relative all’androne e alle scale condominiali. Spesso chi è proprietario di locali (magari adibiti a negozi) che affacciano direttamente sulla strada o sul marciapiede rifiuta di sostenere le spese per la manutenzione di scale e ingresso dello stabile condominiale. L’argomento di solito adoperato a conforto di questa tesi è che il proprietario di un locale a livello della strada non utilizza l’ingresso e le scale condominiali, al contrario di quanto fanno i proprietari degli appartamenti che sono posti all’interno del fabbricato; dunque non sarebbe tenuto a contribuire alle relative spese.

Vediamo di approfondire brevemente il problema.

Il codice civile stabilisce che sono oggetto di proprietà comune tutti quegli elementi necessari per la configurabilità stessa del fabbricato (art. 1117 c.c.) e la giurisprudenza ha da sempre ritenuto che siano tali anche gli elementi costituenti un tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza, del fabbricato stesso. L’androne e le scale, per altro espressamente menzionate dalla norma, rientrano in questa nozione di parti comuni a tutti i condòmini, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione dello stabile e mezzo indispensabile per accedere al tetto o al terrazzo di copertura.

L’art. 1123 del codice civile, tuttavia, prevede che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

E allora, i proprietari dei locali con accesso diretto alla strada (o meglio: senza accesso all’ingresso e alle scale condominiali) devono o no partecipare alle spese?

La risposta è affermativa, come ha chiarito una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 9986 del 20-04-2017), pronunciata in un caso concernente spese per lavori di manutenzione straordinaria dell’androne e delle scale, che ha rilevato come in realtà anche tali condomini possono usare l’androne e le scale per raggiungere, come è loro diritto, i locali della portineria e il tetto o il lastrico solare; anzi, a volte hanno addirittura un preciso obbligo, come quando capita che sia necessario accedervi per prevenire e rimuovere situazioni di pericolo che possano derivare dalla insufficiente manutenzione dei beni comuni. Dunque, a meno che non sussista un titolo contrario, i giudici hanno sancito che “ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e in proporzione all’utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini”.

Avv. Cosmo Maria Gagliardi